BERKHIDMAT MEWUJUDKAN KEPEMILIKAN RUMAH UNTUK SEMUA

BERKHIDMAT MEWUJUDKAN KEPEMILIKAN RUMAH UNTUK SEMUA

Kepemilikan rumah merupakan kebutuhan asasi bagi setiap orang. Dengan memiliki rumah, mereka bisa berlindung dari berbagai ancaman, memberikan rasa aman dan nyaman, serta bisa menikmati kehidupan, beristirahat, bersuka cita, atau mengerjakan berbagai hal produktif.

Bagi mereka yang memiliki penghasilan cukup, memiliki rumah tak menjadi masalah. Namun, tak demikian halnya dengan Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Oleh karena penghasilannya terbatas, mereka lebih memprioritaskan penghasilannya untuk kebutuhan yang lain, terutama sandang dan pangan (makan). Ketiadaan sumber dana membuat mereka tak lagi menjadikan kepemilikan rumah sebagai prioritas.

Rendahnya keterjangkauan kepemilikan rumah, terutama bagi MBR, membuat backlog kebutuhan rumah menjadi masalah yang mendesak untuk dipecahkan. Backlog rumah dari perspektif kepenghunian dihitung dengan mengacu pada konsep perhitungan ideal: 1 keluarga menghuni 1 rumah.

Menurut data Badan Pusat Statistik tahun 2016, persentase rumah tangga yang menempati rumah milik sendiri telah meningkat dari 78% pada tahun 2010 menjadi 82,63% pada tahun 2015. Dengan demikian, maka angka backlog kepemilikan rumah yang semula sekitar 13,5 juta rumah tangga pada tahun 2010, telah turun menjadi sekitar 11,4 juta rumah tangga pada tahun 2015. Angka tersebut menunjukkan bahwa pada tahun 2015 terdapat 11,4 juta rumah tangga Indonesia, baik Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) maupun yang non-MBR yang menghuni rumah bukan milik sendiri.

Untuk mengurangi backlog, salah satu upaya yang dilakukan pemerintah adalah melansir Program Satu Juta Rumah pada tahun 2015. Setiap tahunnya, jumlah rumah yang berhasil dibangun terus meningkat. Data Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat menyebutkan pada 2015 pembangun perumahan mencapai 699.770 unit, tahun 2016 naik lagi menjadi 805.169 unit dan hingga 4 Desember 2017 telah mencapai 765.120 unit (sebanyak 619.868 unit untuk MBR, dan 145.252 unit untuk non-MBR) dari target 900.000 unit hingga akhir tahun 2017. (103-2)

PEMBIAYAAN PERUMAHAN SEKUNDER SEBAGAI SOLUSI

Selama ini, pembiayaan perumahan yang paling umum dilakukan adalah kredit pemilikan rumah (KPR) perbankan. Permasalahannya, dalam KPR, aktiva bank dibiayai dari deposito. Kenyataan yang ada, dana yang diperoleh bank dari deposito tidak bisa menutup dana yang harus diberikan untuk KPR. Itu sebabnya, KPR perbankan di Indonesia tidak besar. Oleh karena jangka waktu deposito rata-rata hanya sampai tiga bulan, sementara jangka waktu KPR sampai 15 tahun, maka masalah backlog perumahan masih belum bisa terjawab.

Untuk menjawab kekurangan jumlah rumah dan mengatasi backlog, maka SMF menawarkan sistem pembiayaan perumahan sekunder yang menghubungkan sektor perumahan dengan pasar modal melalui efek beragun aset maupun obligasi. Pihak-pihak yang terlibat tak perlu khawatir karena praktiknya di bawah pengawasan Otoritas Jasa Keuangan (OJK). (103-2)

SMF terus mengkampanyekan sistem pembiayaan yang dikembangkan, termasuk terus mendorong agar lebih banyak lagi bank untuk ikut bermain dalam KPR. Saat ini, tercatat hanya ada enam hingga tujuh bank yang menjadi penyalur KPR melalui sistem pembiayaan perumahan sekunder.

Kampanye yang dilakukan SMF tak lepas dari misi awal pendirian perusahaan ini, yakni membangun dan mengembangkan pasar pembiayaan sekunder perumahan dalam rangka meningkatkan kapasitas dan kesinambungan pembiayaan perumahan yang terjangkau oleh masyarakat. Tugas utama SMF adalah memfasilitasi aliran dana dari pasar modal ke pasar pembiayaan primer perumahan. Untuk mencapai tujuan tersebut, SMF melakukan 3 (tiga) kegiatan utama, yaitu:

  1. Memfasilitasi transaksi sekuritisasi, dengan peran sebagai Penerbit, Koordinator Global, Penata Sekuritisasi, Pendukung Kredit dan Investor.
  2. Pemberian pinjaman kepada Penyalur KPR melalui program Refinancing KPR dan Repo KPR.
  3. Menerbitkan surat utang.

Sasaran utama SMF adalah sektor perbankan, yaitu bank konvensional, bank syariah, dan bank pembangunan daerah, terutama bank yang memiliki portofolio dalam jumlah besar atau yang ingin mengembangkan nilai portofolio Kredit Kepemilikan Rumah (KPR). Selain itu, SMF juga mendorong dan membina perusahaan pembiayaan yang belum menyalurkan KPR untuk ikut berperan serta sebagai penyalur KPR.

STRATEGI USAHA

Untuk memperkuat pasar pembiayaan sekunder, pada tahun 2017, SMF mengintensifkan kerja sama dengan Bank Pembangunan Daerah (BPD) karena terdapat potensi besar yang dimiliki oleh BPD untuk memberikan pembiayaan perumahan, khususnya kepada masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Hingga akhir tahun 2017, hampir semua Bank Pembangunan Daerah di Indonesia, yakni 26 bank, telah menandatangani nota kesepahaman dengan SMF. Dari jumlah itu, sebanyak 12 BPD telah melakukan transaksi dan kerjasama dengan Perseroan. Langkah konkrit atas jalinan kerjasama ini adalah SMF telah meluncurkan Program KPR BPD dengan menggandeng pula Kementerian PUPR dan Asbanda. (103-2)

Selain menggandeng BPD, pada tahun 2017, Perseroan juga mulai melaksanakan pilot project pengembangan program KPR SMF dengan menggandeng beberapa perusahaan multifinance. KPR SMF merupakan produk yang ditujukan untuk meningkatkan akses masyarakat terhadap kredit kepemilikan rumah yang disalurkan melalui multifinance yang bekerjasama dengan SMF. KPR SMF menawarkan suku bunga tetap untuk jangka waktu tertentu sehingga nilai kewajiban angsuran debitur lebih stabil.

KPR SMF merupakan bentuk implementasi dari pelaksanaan misi SMF sebagai Badan Usaha Milik Negara (BUMN) di bawah Kementerian Keuangan, yang mengemban tugas dari Pemerintah sebagai special mission vehicle untuk membangun dan mengembangkan Pasar Pembiayaan Sekunder Perumahan. Hingga akhir tahun 2017, perusahaan multifinance yang telah bekejasama dan melakukan transaksi dengan SMF ada sebanyak 2 (dua) buah.

SMF juga berusaha meningkatkan perannya agar menjadi lebih sentral dengan menerbitkan Efek Beragun Aset-Surat Partisipasi (EBA-SP) serta menjadi Guarantor Penjamin efek beragun aset yang diterbitkan. Penerbitan EBA-SP sesuai dengan Peraturan dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK) No. 23/POJK.04/2014 tentang Pedoman Penerbitan dan Pelaporan Efek Beragun Aset berbentuk Surat Partisipasi (EBA-SP) dalam angka Pembiayaan Sekunder Perumahan, yang telah diperbaharui dengan Peraturan OJK No. 20 tahun 2017 tentang Pedoman Penerbitan dan Pelaporan Efek Beragun Aset Berbentuk Surat Partisipasi dalam Rangka Pembiayaan Sekunder Perumahan.

Menurut peraturan yang baru tersebut, SMF selaku satu-satunya BUMN yang mengembangkan Pasar Pembiayaan Sekunder Perumahan melalui sekuritisasi dan pembiayaan, bisa menahan lebih dari 10 persen dari total penerbitan Efek Beragun Aset Surat Partisipasi (EBA SP) sebagai antisipasi apabila produk kurang diminati pasar.

KINERJA USAHA

PENERBITAN SURAT UTANG

Penerbitan surat utang adalah bagian dari upaya pengelolan likuitas SMF untuk menjalankan amanat Peraturan Presiden No. 1/2008 juncto No. 19/2005 tentang Pembiayaan Sekunder
Perumahan. Dalam peraturan disebutkan bahwa Perseroan dapat memberikan fasilitas pinjaman jangka menengah/panjang kepada bank dan/ atau lembaga keuangan lainnya  untuk disalurkan kepada KPR dengan menggunakan ekuitas terlebih dahulu untuk kemudian digantikan dengan dana dari hasil penerbitan surat utang sehingga terjadi kelipatan dalam penyalurannya.

Sepanjang 2017, Perseroan telah menerbitkan surat utang sebesar Rp4,18 triliun untuk pengembangan pasar pembiayaan sekunder perumahan melalui penyaluran pembiayaan kepada penyalur KPR di pasar primer. Kegiatan usaha ini akan mendorong makin banyaknya penyalur KPR yang memiliki portofolio KPR yang kelak dapat di sekuritisasi.

Surat utang yang diterbitkan Perseroan pada tahun 2017 memiliki jangka waktu 370 hari hingga 3 (tiga) tahun, disesuaikan dengan permintaan pasar pembiayaan KPR, Surat utang tersebut diterbitkan melalui penawaran umum obligasi berkelanjutan III tahap VII, penawaran umum obligasi berkelanjutan IV tahap I dan II, serta Sukuk Mudharabah I.

PENYALURAN PINJAMAN

SMF berupaya mendorong pertumbuhan KPR dengan menyalurkan fasilitas likuiditas dalam bentuk program pijaman kepada lembaga penyalur KPR dengan menggunakan portofolio kredit yang sudah dimiliki oleh lembaga keuangan penyalur KPR sebagai agunan. Program ini sudah dijalankan Perseroan sejak 2006.

Sejak tahun 2010, SMF memperkenalkan program pembiayaan baru yaitu program pembelian bersyarat atau Repo KPR. Repo KPR secara hukum merupakan transaksi jual beli dengan menggunakan dokumen transaksi berupa akta jual beli dan cessie. Secara akuntansi transaksi ini dicatat sebagai pinjaman karena adanya persyaratan recourse atau pembelian kembali sehingga tidak memenuhi kriteria true sale.

Adanya 2 program tersebut diharapkan akan mendorong terbentuknya pasar pembiayaan primer perumahan yang kuat dan efisien sehingga dapat meningkatkan percepatan pertumbuhan volume KPR.

Selain pembiayaan konvensional, untuk meningkatkan nilai penyaluran pembiayaan, SMF secara intensif melakukan pendekatan kepada bank syariah. Pembiayaan jangka menengah atau panjang yang ditawarkan Perseroan dinilai sesuai dengan kebutuhan pendanaan bank syariah untuk penyaluran KPR Syariah. Nilai pembiayaan yang disalurkan Perseroan kepada perbankan syariah pada 2017 mencapai Rp1,80 triliun atau 24,86% dari total penyaluran pembiayaan tahun 2017 sebesar Rp7,24 triliun. Sedangkan pembiayaan melalui bank umum/konvensional mencapai Rp4,3 triliun.

Akumulasi penyaluran pinjaman yang diberikan Perseroan dari 2011 sampai dengan tahun 2017 mencapai sebesar Rp24,42 triliun. Sedangkan realisasi penyaluran pinjaman pada tahun 2017 mencapai Rp7,24 triliun, yang disalurkan kepada penyalur KPR yang terdiri dari bank umum, Bank Pembangunan Daerah (BPD), bank syariah dan perusahaan pembiayaan. Untuk penyaluran pinjaman melalui BPD tercatat Rp1,14 triliun, sedangkan melalui perusahaan pembiayaan sebesar Rp1,54 miliar.

Pada 2017, program penyaluran pinjaman memberikan kontribusi sebesar 73,82% atau sebesar Rp870,26 miliar terhadap total pendapatan Perseroan sebesar Rp1,18 triliun. Dibandingkan tahun 2016, secara persentase, kontribusi tersebut mengalami penurunan. Sebab, pada tahun 2016, penyaluran pinjaman memberikan kontribusi sebesar 76,10%, atau sebesar Rp745,74 miliar, dari pendapatan Perseroan sebesar Rp979,89 miliar. (103-3)

PENCAPAIAN KINERJA KEUANGAN

Di tahun 2017, SMF membukukan pendapatan sebesar Rp1.178,92 miliar, tumbuh 20,31% dibanding tahun 2016 sebesar Rp979,89 miliar. Laba bersih tercatat sebesar Rp397,42 miliar, meningkat 25,26% dibanding tahun 2016 sebesar Rp317,28 miliar. Sedangkan aset meningkat 19,36% dari Rp13,12 triliun pada tahun 2016 menjadi Rp15,66 triliun pada tahun 2017.

DISTRIBUSI NILAI EKONOMI

Selama periode pelaporan, hasil kinerja ekonomi Perseroan yang memberikan gambaran mengenai perolehan nilai ekonomi dan pendistribusiannya kepada para pemangku kepentingan dapat dilihat pada tabel berikut, yang disusun mengacu pada indikator kinerja ekonomi berdasarkan pedoman pelaporan keberlanjutan yang dikeluarkan oleh Global Sustainability Standards Board (GSSB)/GRI Standards.

Tabel “Distribusi Nilai Ekonomi” menyajikan gambaran mengenai kinerja ekonomi SMF, termasuk besaran nilai-nilai ekonomi yang didistribusikan kembali kepada para pemangku kepentingan yang meliputi mitra kerja, karyawan, pemegang saham, pemerintah dan masyarakat. Tabel tersebut juga memberi gambaran seberapa besar nilai tambah yang diberikan SMF terhadap perekonomian nasional sebagai dampak dari efek berantai yang ditimbulkan oleh pemangku kepentingan.

X

X

Pada tahun 2017, SMF membukukan pendapatan sebesar Rp1,18 triliun yang sebagian besar berasal dari pendapatan bunga (73,82%). Dari pendapatan tersebut, SMF mendistribusikan kembali nilai ekonomi yang diperoleh sebesar Rp783,00 miliar (66,42%) kepada para pemangku kepentingan yaitu karyawan, pemerintah dan masyarakat. Manfaat yang dikembalikan kepada karyawan berupa remunerasi (gaji, bonus dan tunjangan), sedangkan pemerintah memperoleh pembayaran pajak dan masyarakat mendapat manfaat melalui program-program Program Bina Lingkungan.

Perseroan adalah Badan Usaha Milik Negara (BUMN) dimana seluruh sahamnya (100%) dimiliki oleh Negara Republik Indonesia melalui menyertaan modal negara.

Struktur permodalan dan komposisi Pemegang Saham terakhir adalah sebagai berikut: [102-5]

  1. Modal Dasar sebesar Rp8 triliun terbagi dalam 8 juta lembar saham,
  2. Modal Ditempatkan dan Disetor penuh sebesar Rp6 triliun terbagi dalam 6 juta lembar saham dengan nilai Rp1 juta per lembar saham.

Berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS) Tahunan pada tahun 2017, SMF tidak melakukan pembagian deviden.

KONTRIBUSI KEPADA PEMERINTAH

Bentuk kontribusi Perseroan kepada negara diwujudkan melalui pemenuhan kewajiban perusahaan sebagai wajib pajak. Nilai pajak terbesar yang dibayarkan Perseroan adalah Pajak Penghasilan (PPh) Badan. Pada 2017, Kontribusi pajak Perseroan sebesar Rp75,12 miliar, dan secara kumulatif mencapai Rp359,61 miliar.

DAMPAK EKONOMI TIDAK LANGSUNG [203-2]

Kebutuhan rumah di Indonesia terus meningkat seiring dengan peningkatan jumlah penduduk dengan backlog sudah mencapai 11,4 juta unit pada tahun 2015. Sebagian besar kebutuhan berasal dari segmen masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) menyebutkan, kebutuhan akan rumah per tahun mencapai 800.000 unit. Untuk memenuhi kebutuhan itu, sekaligus mengurangi backlog, pemerintah menggulirkan Program Sejuta Rumah pada tahun 2015. Sejak diluncurkan, realisasi pembangunan rumah bisa digenjot dan naik hingga hampir empat kali lipat. Jika sebelum Program Sejuta Rumah dilansir, untuk membangun rumah sebanyak 200.000 unit rumah sangat sulit, maka hingga akhir tahun 2017, telah berhasil dibangun sebanyak 765.120 unit rumah dari target 900.000 unit.

Melalui Program Sejuta Rumah, pemerintah berupaya memudahkan masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) untuk memperoleh akses memiliki rumah dengan menyediakan fasilitas KPR skema subsidi perumahan melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dan Subsidi Selisih Bunga (SSB). Namun, bagi pekerja sektor non-formal, penghasilan yang tidak tetap menjadi hambatan karena dianggap tidak memenuhi persyaratan formal perbankan (unbankable).

Melihat kondisi tersebut, SMF yang mengemban amanat dari pemerintah untuk membangun dan mengembangkan pasar pembiayaan sekunder perumahan, tergerak untuk memperluas target penyaluran pinjaman KPR dengan mengeluarkan produk pembiayaan perumahan yang menyasar segmen kelompok MBR di luar segmentasi KPR perbankan.

Produk baru ini memiliki suku bunga tetap untuk jangka waktu tertentu sehingga nilai kewajiban angsuran debitur lebih stabil. Dalam hal ini, SMF akan menjadi agen untuk menyalurkan KPR yang dinamakan “KPR Sejahtera SMF” ini kepada bank pembangunan daerah dan perusahaan pembiayaan.

Walaupun tidak berinteraksi langsung dengan masyarakat pengguna fasilitas KPR, produk KPR Sejahtera SMF akan memberikan dampak ekonomi tidak langsung yang menguntungkan bagi masyarakat. Hingga akhir tahun 2017, tercatat 12 bank pembangunan daerah dan dua perusahaan pembiayaan (multifinance) yang telah bekerjasama dengan Perseroan untuk menyalurkan pinjaman.

SMF meyakini, kehadiran KPR Sejahtera SMF dapat memberikan kepastian angsuran bagi debiturnya untuk mendukung pemenuhan kebutuhan masyarakat terhadap kepemilikan rumah yang layak dan terjangkau bagi setiap keluarga Indonesia.

Di samping itu, melalui program-program CSR yang dikemas dalam Program Kemitraan dan Bina Lingkungan (PKBL), SMF senantiasa menyeimbangkan kegiatan usahanya dengan memberikan kontribusi yang bermanfaat bagi peningkatan taraf hidup masyarakat.

87
SMF
Laporan Berkelanjutan 2017